売却のご相談

空き家・空き地・現在賃貸中の物件の売却をご検討中の方へ。弊社は、お客様の想いを共有し、丁寧で分かりやすい説明を心がけています。すぐに売りたい方、まだ検討中の方も、どうぞお気軽にご連絡ください。不動産査定や売却のご相談は無料で承っています。

住まいを売る契約の流れ

不動産会社の選定

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すことも可能ですが、買主が限定されてしまうことから、希望価格で売却することが難しくなります。

不動産会社に依頼することにより、広く買手を探せ、価格や税金、取引の流れなどについて、アドバイスを得ることができます。

売却を引き受ければ売る側の立場に立ち販売を行います。最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、一度相談し、信頼できる会社だと思った会社へお願いすればよいと思います。

媒介契約の種類

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者(売主)に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者(売主)に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者(売主)に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬の上限

売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである。(報酬告示第二)

1)売買に係る代金の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)のうち200万円以下の部分について…価額の5%+これに対する消費税額
2)200万円を超え400万円以下の部分について…価額の4%+これに対する消費税額
3)400万円を超える部分について…価額の3%+これに対する消費税額

例えば、売買に係る代金の価額(建物に係る消費税額を除外)が1,000万円の場合には、200万円の5%、200万円の4%、600万円の3%に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる(この額には報酬に係る消費税相当額を含む)。

売却活動の流れ

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。不動産会社が、インターネットへの物件掲載などを行います。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行います。希望者から価格交渉などがあった場合には、不動産会社から意向確認の問い合わせがあります。

契約のポイント

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡しとなります。売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますの。

契約書内容に於ける注意点

手付金については、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10%程度に設定するのが一般的です。

ローンについては、売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

危険負担については、売買契約から引渡しまでの間に火災などで(売主・買主双方に責任がない形で)損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。

引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

物件の引き渡し

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は司法書士に委任して行います。売主から買主への所有権移転登記を行うための書類(権利証、委任状、印鑑証明書等)を司法書士に渡します。

また、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことも必要となります。

かつら不動産有限会社|福島県いわき市の不動産情報 売却に関するご相談
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